Rapports locatifs propriétaire-locataire

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DOSSIER BAILLEURS-LOCATAIRES

Rapports locatifs propriétaire-locataire
Bail et relations contractuelles

Rapports locatifs propriétaire-locataire

Un contrat de bail et un état des lieux type, un locataire plus protégé en cas de reprise du logement ou s'il est âgé : le point sur les principaux apports de la loi Alur.

Premier grand changement visible : la loi Alur instaure un contrat de bail type qui sera défini par décret. Tant que ce décret n'est pas publié, il est possible d'utiliser les modèles habituels mais la loi donne des précisions que vous pouvez prendre en compte dès maintenant. Outre l'identité et l'adresse du bailleur, la date de début du bail, la description du logement, le montant du loyer et ses conditions de paiement, déjà obligatoires, il faudra ajouter le nom et la dénomination du locataire, la désignation des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication, le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire si celui-ci a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail. La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le départ du dernier locataire, le renoncement à la garantie universelle des loyers doivent aussi figurer sur le contrat. Dans les zones d'encadrement des loyers, le bail doit mentionner le loyer de référence correspondant à la catégorie du logement (les niveaux des loyers de référence seront publiés par le préfet dans les départements concernés). Lorsque le contrat est conclu avec le concours d'un agent immobilier ou de toute autre personne mandatée et rémunérée à cette fin, il doit reproduire les dispositions réglementaires concernant la rémunération de ces personnes. Rappelons aussi que pour les partenaires de Pacs, les droits sont désormais alignés sur ceux des couples mariés. Ainsi, les deux partenaires sont titulaires du bail et en cas de décès de l'un d'entre eux, le cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Des sanctions sont prévues en cas de bail incomplet
Le contenu du bail a donc été considérablement étoffé et, en plus, des sanctions sont prévues en cas d'absence d'informations relatives à la surface habitable, au loyer de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire. Ainsi, le nouveau locataire peut dans le délai d'un mois après la signature du bail mettre en demeure le bailleur d'ajouter ces informations. À défaut de réponse dans le délai de trois mois, le locataire peut saisir la juridiction compétente (le juge d'instance) afin d'obtenir une diminution du loyer.
Lors de la signature du bail, l'état d'entrée dans les lieux est un moment important. Ce document va aussi faire l'objet d'un décret « d'état des lieux type ». On sait déjà qu'il devra être établi en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise des clés. Si le logement comporte une installation de chauffage, d'eau chaude individuelle ou collective avec un comptage individuel, il doit comporter les index des consommations d'énergie. La loi indique aussi qu'à l'occasion de l'état des lieux, le propriétaire doit s'assurer du bon état de fonctionnement du détecteur de fumée qu'il aura dû installer avant le 1er janvier 2015.

Travaux dans le logement loué
En cas de travaux dans les locaux loués, le locataire doit permettre leur exécution (travaux d'amélioration du logement, ou nécessaires à son maintien en état, ou à son entretien, amélioration de la performance énergétique). Cette obligation déjà existante est étendue par la loi Alur aux travaux qui permettent de rendre conforme le logement aux exigences de la décence. Pour leur réalisation, l'accès au logement du locataire est aussi plus encadré : avant les travaux, ce dernier doit être informé par le bailleur de la nature et des modalités d'exécution des travaux par le biais d'une lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. La réalisation de travaux est interdite les samedis, dimanches et jours fériés sauf si le locataire l'autorise par écrit. « Tout cela implique des démarches supplémentaires pour le bailleur, une professionnalisation plus importante que précédemment », estime Denys Brunel, président de la chambre des propriétaires. En cas de travaux abusifs ou si les travaux rendent l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge pourra prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le propriétaire ne peut plus interdire au locataire de demander une indemnité si les travaux durent plus de 21 jours.

Assurance obligatoire et quittance
Les modalités de l'assurance du logement pour le locataire changent également : si le locataire ne remet pas l'attestation d'assurance habitation lors de la signature du bail ou peu de temps après, le bailleur doit le mettre en demeure de s'assurer contre les risques locatifs. Sans réponse après un mois, le bailleur est autorisé à souscrire lui-même l'assurance et le montant de la prime est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Cette prime est mentionnée sur l'avis d'échéance et sur la quittance remise au locataire. Si le bailleur ne souhaite pas souscrire cette assurance, il peut résilier le bail dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure restée infructueuse. Le bailleur, ou l'agence immobilière chargée de la gestion locative, a aussi l'obligation de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La transmission dématérialisée de la quittance est possible avec l'accord du locataire.

La fin du bail est plus complexe
Si le propriétaire veut mettre fin au bail, outre les informations déjà exigées, c'est-à-dire le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le bailleur doit aussi donner la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise : s'agit-il d'un enfant, d'un parent âgé ? Sans cette précision, l'opération peut être annulée. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Les délais avant reprise pour vendre sont aussi plus longs (voir p. 14).
La protection des locataires âgés est renforcée : le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du contrat de tout locataire âgé de plus de 65 ans contre 70 auparavant et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. « Mais personne ne sait encore de quels plafonds il s'agit réellement, nous attendons le décret. Il faut toujours se référer pour l'instant à un seuil de ressources inférieur à 1,5 fois le Smic », précise David Rodrigues, juriste à la confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV). Seule solution alternative pour le bailleur : proposer au locataire un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du congé et l'invalider.

Congé assoupli pour les locataires
Qu'il soit donné par le locataire ou par le bailleur, le congé est en principe notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d'huissier mais il peut désormais être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Enfin, une mesure de simplification ! Comme auparavant, le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois pour quitter son logement sauf en cas de mutation qui l'autorise à quitter son logement en un mois. Ce délai réduit à un mois est désormais celui applicable, sans motif particulier, dans toutes les zones où les loyers sont encadrés, donc dans toutes les grandes agglomérations. Même avantage pour le locataire partant dont l'état de santé constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile, le locataire bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ou encore le locataire attributaire d'un logement social.

Un mois pour restituer le dépôt de garantie
L'état des lieux de sortie doit être établi selon les modalités définies par un décret à paraître en autant d'exemplaires que de parties. Lorsque cet état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit de deux à un mois à compter de la remise des clés. Le locataire indique aussi au bailleur ou à son mandataire l'adresse de son nouveau domicile. Dans le cas des immeubles collectifs, le bailleur peut toutefois conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation doit intervenir dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle.

Remarque : Le point de vue de Maud Velter, directrice associée de Lodgis
La location meublée conserve de la souplesse
La location meublée est préservée et conserve l'avantage de la souplesse. La durée du bail reste de un an contre trois ans en location nue, tacitement reconductible et si le logement est loué à un étudiant, le bail peut être de neuf mois. Un décret en Conseil d'État définira un modèle de contrat type et une liste des éléments mobiliers que doit comporter le bien. Le bailleur peut aussi donner congé à son locataire chaque année avec un préavis de trois mois contre six mois en location vide. Le montant des charges devra être précisé mais le bailleur et le locataire auront le choix entre la provision sur charges comme en location vide ou l'établissement d'un forfait ne donnant lieu à aucun complément ou régularisation. Le dépôt de garantie est de deux mois de loyer principal. La situation du meublé reste favorable, mais reste à voir quelles seront les conditions d'encadrement des loyers qui risquent de décourager les investisseurs.

Remarque : La colocation précisée
La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale (plus de huit mois d'habitation). Un contrat type de colocation va être établi par décret. Chaque partie du logement doit être supérieure à 14 m2 et d'un volume supérieur à 33 m3. Le montant de la somme des loyers versés par les colocataires ne peut pas dépasser le loyer normalement applicable au logement. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin lorsqu'un nouveau colocataire le remplace et figure au bail ou au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

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